상가임대차보호법의의사례보증금 관련)
소규모로 사업을 시작하시거나 첫 창업을 하시는 경우에 사무실 상가 임대차보호법을 잘 모르시는 분들이 계십니다. 우선 알아 두셔야 할 부분은 상가, 사무실, 공장 모두 임대차보호법이 적용된다는 점입니다. 사무실은 해당 보호법이 적용되지 않는 것으로 잘못 알고 계신 사례가 있어서 임대인, 임차인 모두 아래 내용을 알아 두실 필요가 있습니다.
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환산보증금이란
환산보증금은 상가임대차 보호법에서 ‘임대차의 보증금액’과 ‘월세 환산액’을 합한 금액을 말합니다. 쉽게 말하면, 임대차에서 ‘월세 부분을 보증금 형태로 전환한 식’이라고 이해를 하시면 편한데요. 그래서, 이러한 “환산보증금”을 구하는 계산식은 다음과 같은 방법으로 구할 수 있습니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)위 계산식에 따라, 예를 들자면보겠습니다.
10년 지나면 권리금 회수도 못 할까?
10년이 지나면 권리금을 회수할 수 있는 기간 6개월도 주어지지 않을까요? 아닙니다. 2019년 5월 대법원에서 판례가 하나 나왔는데요.” 임차인이 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 기간을 보장해야 할 의무가 있습니다. ” 라고 판결이 났습니다.그러니까 계약갱신요구권을 정당하게 요구할 수 있는 행사기간인 10년이 지나 상가 임대차보호법을 보호받지 못 하더라도 권리금을 회수할 수 있는 기간인 6개월은 충분히 보장 받을 수 있다 보시면 되겠습니다.
우선변제를 받을 임차인의 범위는?
우선변제는 상가건물이 경매가 진행되었을 때 우선변제를 신청할 수 있는 범위입니다.주택임대차 보호법의 경우는 우선변제 금액의 상한선이 없습니다.상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위)에서서울특별시 : 6천5백만 원 까지입니다.과밀억제권역 및 부산광역시 : 5천5백만 원 까지입니다.광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천8백만 원 까지입니다.그 밖의 지역 : 3천만 원 까지입니다.우선 변제를 받을 임차인의 범위가 조금 작은 듯합니다.우선 변제를 받기 위해서는 “점유하시고 사업자등록증에 확정일자”가 필요합니다. 확정일자는 사업자등록증을 만드실 때 세무서에서 임대차계약서에 표현해 줍니다.
수도권 과밀억제권역 지역 범위
그렇다면 2항의 수도권 과밀억제구역 범위는 어떻게 될까요? 서울을 둘러싼 경기도 지역으로 고양시, 의정부시, 인천광역시, 부천시, 시흥시, 광명시, 안양시, 군포시, 의왕시, 과천시 -시, 수원시, 성남시, 하남시, 구리시. 지역일 수 있다고 오해하시는 분들이 계시는데 포함되지 않습니다.새로 설립된 회사의 경우에 용인시나 광주시에 회사가 등록되어 있는 경우가 있습니다.
환산보증금이란
보증금과 월세 환산액으로 구성되어 있습니다.전환보증금 = 약정채권 + (월세 100) 예) 채권 2천만원 / 월세 250만원 전환보증금 = 채권 2천만원 + (250만원 100)전환보증금 = 2억 7천만원 교환보증금액의 범위 상가임대차보호법의 적용범위 상가임대차보호법을 적용하기 위해서는 일정한 요건이 필요합니다.
최우선변제권이란
임차건물이 경매 또는 공매로 인하여 소유권이 예전되는 경우에 경매절차에서 보증금 중 일정액을 선순위, 기타 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.상가건물임대차보호법에서임차인이 ‘후순위’ 권리자이면서임대차보증금이 ‘소액’일 경우해당부동산이 경매가 진행되어 새로운 소유자에게 낙찰되었을때,’일정금액’에 관련해 서는 최우선으로 변제하도록 법으로 규정하고 있습니다.이를 소액임차인의 최우선변제권 이라고 합니다.최우선변제권은 임차인이 ‘대항요건’만 갖추면 발생합니다.’건물의 인도 + 사업자등록’ 을 한경우라면 확정일자와는 무관하게최우선변제권이 발생하게 됩니다.
대항력의 부여
상가건물 임대차의 경우에 등기가 안 되어도 상가건물을 넘기고 상가등기가 되면 다음날부터 저항을 받게 됩니다.반박의 경우, 예를 들자면 경매, 사업자 등록 또는 경매 결과로 상업용 건물의 소유자가 변경된 경우와 같이 상업용 건물의 소유권이 판매 또는 경매를 통하여 예전된 경우에도 새 소유자에게 권리를 주장할 수 있습니다. 사업자 등록 새 소유주로부터 대항력이 있다고 하면 새 소유주를 상대로 상업용 건물을 사용/혜택하거나 모든 보증금이 반환될 때까지 건물을 비우지 않을 권리가 있습니다.
상가 임대차 보호법 이란?
상업용 임대차 보호법이란 무엇입니까? 일정 기간 점포를 임대하여 운영하는 임차인에게 계약기간을 보장함으로써 임대차 관계로 인해 갑자기 영업이 중단되는 상황을 방지하고 보호하는 법입니다.적용법은 계약 갱신 요구권, 임대료 인상 제한, 권리금 회수 기회 보호 조항 등 임차인의 권리를 보장하고 있습니다.그러나 임차인을 무조건적으로 보호하는 것이 아니라 정당한 이유로 임대인의 지위와 권리를 보장하는 역할을 합니다.아래에서 자세히 살펴보겠습니다.
보호 기간
2018년 10월 16일 이후에 체결된 계약은 최소 10년 동안 법적으로 보장됩니다.10년 미만일 경우에 임대기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 연장 가능정당한 것으로 간주되는 이유가 없는 경우에 임대인은 임차인의 요청에 동의해야 합니다.2018년 10월 16일 예전에 계약을 체결한 경우에 5년간 보호되며, 갱신일이 2018년 10월 16일 이후이더라도 최초 계약일을 기준으로 5년간 보호됩니다.
감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니합니다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우에 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, 다음 각 호의 어느 하본인의 경우에 그러하지 아니하다.